В Дагестане более полусотни участников войны в Украине оказались среди тысяч обманутых дольщиков. Застройщик возводил крупные объекты по всей республике – часто на чужих участках и без разрешений на строительство. Власти уверяют, что еще в 2023 году запретили продолжать работы, однако девелопер строил "по ночам". Решения судов по спорным объектам, обнаруженные сайтом Кавказ.Реалии, свидетельствуют об обратном. Эксперты считают, что этот скандал – лишь один из примеров схем взаимодействия застройщиков и чиновников.
Более двух тысяч жителей республики стали жертвами "грубого обмана" застройщика "АР Групп", купившись на "красивые картинки с громкими названиями", заявил глава Дагестана Сергей Меликов после встречи с дольщиками компании. По его словам, фактически людям продавали "пустыри без коммуникаций, инфраструктуры и законных оснований".
Об обращении обманутых дольщиков в Генпрокуратуру, Следственный комитет, Минстрой, а также в центральный аппарат Росреестра стало известно еще в середине января. Пострадавшие заявили, что девелопер действовал вне рамок закрепленного в законе механизма долевого строительства при привлечении средств, однако без проблем получал от властей разрешения. В результате стройки оказалась заморожены, деньги похищены, а ответственной за произошедшее назначена гендиректор компании Хадижат Гаджиева, "в то время как система контроля, которая должна была защитить тысячи граждан, осталась безучастной".
Гаджиевой предъявили обвинение в мошенничестве при строительстве 11 жилых комплексов по всему Дагестану, сообщил телеграм-канал Baza. Общая сумма ущерба может достигать 5 млрд рублей – официальная оценка следствия пока не озвучена. По словам юриста и активиста движения "Город Наш" Арсена Магомедова, "АР Групп" удалось собрать эту сумму, многократно перепродавая одни и те же объекты разным покупателям.
Дополнительной проблемой для властей республики стал тот факт, что от мошеннической схемы массово пострадали участники войны против Украины. Как рассказала на встрече с Меликовым представительница инициативной группы Амина Закеряева, не менее 75 военных вложили в объекты назначенные им государственные выплаты, передает дагестанская газета "Новое дело".
Сергей Меликов отдельно обратился к участникам войны: он назвал их "жертвами проходимцев, для которых нет ничего святого", пообещал решить их проблемы и посоветовал сосредоточиться на "приближении победы". Всем остальным глава республики предъявил "вопросы" в связи с отсутствием "элементарной правовой грамотности". Покупка квартиры – серьезный шаг, который требует рационального подхода и знания законодательства, заявил он, примирительно добавив, что "теперь это общая проблема".
На чужой земле под "честное слово"
Вопросы к "АР Групп" у контролирующих органов и местных властей возникли раньше, чем у рядовых покупателей. Это следует из обнаруженных сайтом Кавказ.Реалии судебных решений по двум строящимся в Махачкале объектам – ЖК "Приморский" и ЖК на улице Тбилисской. Установленные судом факты прямо противоречат заявлению Меликова о том, что строительство остановили еще в 2023 году, а компания затем незаконно продолжала работы "по ночам".
Публично "АР Групп" не имела никакого отношения к ЖК "Приморский" – на официальном сайте комплекса покупателям предлагали вложиться в объект ЖСК "ЮгСтрой" с полученным разрешением на строительство и заявленной сдачей квартир в 2027 году. Информации о застройщике на сайте нет. По данным СПАРК, жилищно-строительным кооперативом руководит Абдулбек Тайгибов; кооператив был учрежден в 2008 году самим Тайгибовым и членами его семьи.
Человек может поставить будку, назвать это офисом и продавать квадратные метры
Из решения Ленинского районного суда Махачкалы по иску дольщицы Эльзы Гамзатовой следует, что ни "АР Групп", ни "ЮгСтрой" не имели разрешения на строительство жилого комплекса. 20 декабря 2023 года его выдали частному предпринимателю Шамилю Магомедгаджиеву. Ему же, как выяснилось из иска другого дольщика, Абакара Вагабова, принадлежит и земельный участок. Власти согласовали Магомедгаджиеву строительство комплекса по проекту астраханского архитектурного бюро "Форма", ликвидированного за год до выдачи документов в связи с недостоверными регистрационными сведениями.
Квартиры в строящемся ЖК "Приморский", которые еще не существовали, продавали по обычному договору купли-продажи, а не по договору долевого участия, сообщил в суде Вагабов. Он также рассказал, что продавец указал в договоре недостоверную цену в 2,7 млн рублей, не соответствующую фактически уплаченной: по словам покупателя, он заплатил только полтора миллиона. Представители застройщика объясняли это необходимостью "скрыть реальную стоимость квартиры от других покупателей". Позже Вагабов выяснил, что на одни и те же квартиры оформлялись права собственности на разных лиц, тогда как "АР Групп" продолжала собирать деньги на другие объекты.
На явные нарушения при строительстве ЖК "Приморский" власти обратили внимание еще до исков от дольщиков. 19 ноября 2024 года глава республики поручил главе МВД провести проверку исполнения норм градостроительного законодательства. В списке проблемных был и объект "АР Групп", отмечается в решении Верховного суда Дагестана. Районному главе нужно было до 1 декабря приостановить разрешение на строительство. Исполнения поручения Меликова пришлось ждать полгода – по решению суда его отозвали только 27 июня. Все это время активно продолжались продажи: например, обратившийся в суд дольщик Вагабов приобрел квартиру 22 февраля 2025 года.
Предприниматель Магомедгаджиев обратился в суд, но тот оставил решение властей в силе. Самого истца сейчас судят по обвинению в мошенничестве, следует из судебной картотеки. Подробности дела неизвестны.
К моменту выдачи разрешения на строительство ЖК "Приморский" в Дагестане уже больше года продолжались судебные разбирательства из-за другого объекта "АР Групп" – на улице Тбилисской в "Новом городе". Участок под ним действительно принадлежал компании – однако и к порядку получения прав собственности, и к возводимому объекту у профильных органов были вопросы.
В июле 2022 года Кировский районный суд Махачкалы постановил снести строящийся на Тбилисской комплекс из-за многочисленных нарушений. Появившиеся к тому времени три этажа здания фактически выходили за границы кадастрового участка, он сам накладывался на соседний, где проходили опоры ЛЭП, питающие завод "Дагнефтепродукт".
Местный житель Магомед Шахбанов приватизировал участок с помощью некоего постановления администрации Махачкалы от 1997 года, которое после не нашли в архиве. Право владения он неожиданно оформил только спустя 22 года, вскоре продав землю другому собственнику – Нурудину Алиеву. Тот уведомил власти о строительстве частного двухэтажного дома, но после продал участок "АР Групп", которая начала возводить там высотный комплекс вообще без разрешений.
На защиту застройщика встал Верховный суд Дагестана. Он отменил решение о сносе, обязав "АР Групп" просто приостановить стройку до получения разрешения от управления архитектуры и градостроительства. Аргументировалось это тем, что доказывать подложность постановления, узаконившего приватизацию, должны сами чиновники. Хотя в том же решении отмечалось расследуемое по этому поводу дело. Остальные доводы также были отвергнуты: за свои границы выходят все соседние кадастровые участки, а линии ЛЭП к "Дагнефтепродукту" проведены незаконно; кроме того, было заявлено, что высотность здания сама по себе не является проблемой из-за соответствия типу использования земель.
На пути узаконивания самостроя на Тбилисской "АР Групп" столкнулись с проблемами: в управлении архитектуры им не выдали выписку из Правил землепользования и застройки округа, которая нужна для получения разрешения. Чиновники ссылались на наложение кадастровых участков друг на друга. Их отказ был признан немотивированным: 27 января прошлого года Советский суд Махачкалы обязал управление предоставить запрошенные "АР Групп" документы.
"Слабо профилактируют"
Нет ничего удивительного в том, что застройщику возможно строить дом на не принадлежащем ему земельном участке, – в Дагестане это распространенная практика, отмечает на условиях анонимности общественный деятель из республики. Здесь важны юридическое оформление и отношение к происходящему со стороны правоохранительных органов, продолжает он.
"Как строились эти дома, если сам Меликов на встрече с обманутыми дольщиками говорит, что строительство было приостановлено аж в 2023 году, но велось якобы подпольно и в ночное время? Как так получается, что человек может поставить условную будку, назвать это офисом и продавать квадратные метры будущих квартир, не имея законных документов на само строительство? Как возможно приобретение таких квартир без фиксации договоров в Росреестре? То есть даже с 2023-го два года люди видели, что дома строятся, и продолжали нести деньги, но не видел происходящее больше никто?" – задается вопросами собеседник.
Первоисточником проблемы с "АР Групп" являются укоренившиеся в республике коррупционные практики, и без их пресечения то же самое может повториться в любой момент с другим застройщиком, считает юрист и активист движения "Город Наш" Арсен Магомедов.
Все схемки узакониваются именем Российской Федерации
По его словам, имеющие разрешения собственники земли привлекают подрядчиков для строительства, причем часто сразу нескольких: они даже могут работать над соседними подъездами. Такие отношения часто не оформлены юридически, в результате схема привлекает в строительную сферу "значительное количество авантюристов и аферистов", отмечает юрист. Потом такие "строители" продают жителям "каркасы", а контролирующие органы никак не вмешиваются.
Покупатели недвижимости в Дагестане знают, что строительный бизнес в республике "бардачный", отмечает журналист из региона, имя которого мы не раскрываем из-за репрессивных законов РФ. Строят там, где можно и нельзя: превышают разрешенную этажность, врезают канализацию в дренаж, незаконно подключаются к газовым и электросетям, перечисляет собеседник.
"При этом по прошествии времени умудряются получать все разрешения. Тут действует старая стандартная схема, проработанная еще со времен экс-мэра Махачкалы Саида Амирова, когда все сомнительные разрешения узакониваются решением суда. В гражданском судопроизводстве свой иск должен обосновывать истец. Ответчик может согласиться или не согласиться с иском. В случае коррупционной необходимости, когда истцом выступает мэрия, иск может быть умышленно коряво сформулирован и, естественно, тако дело в суде проваливается, а ответчик (мутный делец) получает на руки решение, где все его схемки узакониваются именем Российской Федерации", – объясняет местный журналист.
В случае с объектами "АР Групп" речь могла идти о реализации как раз подобной схемы, отмечает он. Ее регулярно используют, но ответственные за это направление гражданские и силовые органы подобное "слабо профилактируют". Часто это напрямую связано с тем, что у целого ряда строительных компаний, действующих таким образом, есть родственники-инвесторы или выгодополучатели в республиканских силовых структурах, говорит собеседник.
"Людям уже никто ничего не вернет. Ни квадратные метры, ни деньги. Может быть, что-то получат участники "СВО" (так в России официально называют войну в Украине. – КР) и их семьи", – заключил дагестанский журналист.
- В многоэтажном жилом доме Махачкалы взорвался газ – за помощью к спасателям обратилось 138 семей. Вскоре выяснилось, что 16-этажное здание строилось незаконно и не имело разрешения на ввод в эксплуатацию. Жильцы въехали в квартиры на основании решения суда, признавшего за участниками долевого строительства право собственности. Подобных домов в Махачкале сотни. Сайт Кавказ.Реалии разбирался, можно ли считать стихийную застройку первопричиной трагедии.
- Глава администрации Краснодара утвердил застройку зеленой зоны на набережной – в соответствии с принятыми документами планировки территории там появится храм. Для этого властям пришлось менять генплан всего города, изменения вносили на фоне протестов жителей города.
- В Ростове-на-Дону семь дольщиков, лишившихся денег и жилья из-за того, что дома, в которых они купили квартиры, признали самостроем и снесли, вышли в одиночные пикеты. Они требуют внести их в реестр обманутых дольщиков – это позволит им получить квартиры от государства.
